Giá nhà đất sẽ tăng sau ngày 1/7....vì phí bảo lãnh?

Những ngày này, khách có ý định mua nhà thường được giới kinh doanh bất động sản khuyến cáo: Nên mua, đặt cọc...

Khách mua nhà sẽ yên tâm hơn khi dự án đã nộp phí bảo lãnh.

Những ngày này, khách có ý định mua nhà thường được giới kinh doanh bất động sản khuyến cáo: Nên mua, đặt cọc trước ngày 1/7, bởi giá nhà sẽ tăng sau khi qui định về bảo lãnh bất động sản có hiệu lực vào thời điểm kể trên.

Thêm tiền để tránh rủi ro

Theo điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 sẽ chính thức có hiệu lực từ ngày 1/7, chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng. Trong trường hợp chủ đầu tư không thực hiện bàn giao nhà ở theo tiến độ đã cam kết và bên mua, bên thuê mua có yêu cầu thì ngân hàng bảo lãnh sẽ có trách nhiệm hoàn lại số tiền ứng trước và các khoản tiền khác cho khách hàng theo hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở và hợp đồng bảo lãnh đã ký kết.

Theo chuyên gia kinh tế Nguyễn Minh Phong "Quy định chủ đầu tư bất động sản phải nộp phí bảo lãnh trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai là để bảo vệ người mua nhà. Nhưng nếu quy định trong hợp đồng không chặt chẽ, chủ đầu tư hoàn toàn có thể bắt tay với ngân hàng tạo ra sự cố trục trặc hợp đồng, trả lại tiền cho khách hàng rồi bán nhà ra thị trường với giá cao hơn. Do đó, các cơ quan chức năng cần có những quy định dưới luật chặt chẽ, có sự giám sát thực hiện để quy định thực sự vì người tiêu dùng”.

Theo Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam, quy định này sẽ hạn chế rủi ro cho khách hàng khi mua nhà hình thành trong tương lai, giúp bảo vệ người mua, đồng thời giúp thị trường bất động sản thanh lọc được những chủ đầu tư “ảo”, yếu kém, thiếu năng lực. Bởi thực tế đã cho thấy, những năm qua, hàng loạt dự án đã huy động vốn của khách hàng nhưng không triển khai hoặc “đắp chiếu”, gây thiệt hại cho khách hàng và gây khiếu kiện kéo dài. “Quy định này có thể làm tăng giá nhà, nhưng tôi tin khách hàng rất vui vẻ chấp nhận, bởi họ bỏ thêm tiền để mua lấy sự chắc chắn”, ông Nam nói.

Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Đặng Hùng Võ cũng ủng hộ quy định trên vì nó sẽ giảm thiểu rủi ro cho người mua nhà khi quyết định mua một thứ chưa hiện hữu. “Nhiều người nói, phí bảo lãnh làm giá nhà tăng, nhưng chúng ta phải trả giá cho việc giảm rủi ro, không thể không mất chi phí”, ông Võ nhìn nhận.

Giá nhà sẽ tăng bao nhiêu?

Tới thời điểm này, vẫn chưa có quy định cụ thể về mức phí bảo lãnh của các chủ đầu tư bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai. Tuy nhiên, theo ông Phạm Trung Hà, Tổng giám đốc Công ty CP Bất động sản Hòa Phát, chắc chắn giá bán căn hộ, nhà liền kề, biệt thự... sẽ tăng tương ứng với mức phí bảo lãnh quy định. “Khi đầu vào tăng thì đầu ra tăng là đương nhiên. Ước tính, nếu phí bảo lãnh 2%, trung bình mỗi m2 căn hộ sẽ phải chịu từ 500-600 nghìn đồng/m2”, ông Hà nhẩm tính.

Trao đổi với Báo Giao thông, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM cũng khẳng định, giá bán nhà sẽ tăng theo mức phí bảo lãnh đóng cho ngân hàng. Chẳng hạn, với mức phí bảo lãnh 2%, một căn chung cư trị giá 2 tỷ phải tăng giá thêm 40 triệu đồng, thậm chí hơn vì chủ đầu tư phải “để chết” tại ngân hàng một số tiền lớn hàng trăm tỷ để bảo lãnh cho hàng nghìn căn hộ. Khoản tiền nằm một chỗ gây nhiều thiệt hại cho chủ đầu tư bởi để huy động vốn bù lại số tiền đó, chủ đầu tư có thể sẽ phải đi vay ngân hàng và phải trả lãi suất.

Tuy nhiên, ông Nguyễn Đức Diễn, Giám đốc Sàn giao dịch bất động sản G5 cho rằng, dù theo logic, chi phí đầu vào tăng thì đầu ra phải tăng theo. Nhưng nếu chủ đầu tư chịu đựng được các chi phí này thì giá nhà sẽ không tăng hoặc tăng ít. “Giá nhà tăng hay giảm còn phụ thuộc vào thị trường, chứ không nhất nhất chịu ảnh hưởng từ quy định này”, ông Diễn cho biết.

Thị trường đất nền đang "sốt nóng" trở lại?

Sau 5 năm “ngủ đông”, thị trường bất động sản bắt đầu hồi phục trở lại, đặc biệt từ đầu năm đến nay, phân khúc đất nền đang bắt đầu nóng hơn, với số lượng giao dịch ở nhiều dự án tăng mạnh.

Đó là những nhận định của ông Võ Hữu Khoa - Phó Tổng giám đốc kinh doanh Công ty Cityland, và ông Nguyễn Mạc Hoài Nam - Tổng Giám đốc Sàn giao dịch bất động sản Nam Phát vừa đưa ra tại buổi trò chuyện trong chương trình Thế giới Nhà Đất chiều ngày 19-3.

Theo hai chuyên gia này, so với các phân khúc BĐS khác trên thị trường thì đất nền đang được nhiều khách hàng ưu tiên lựa chọn. Một phần vì tâm lý người dân Việt Nam vẫn thích sở hữu một căn nhà riêng biệt hơn là sống trong các dự án chung cư, phần khác thị trường đang ấm lên nên kích thích nhu cầu mua đất nền hoặc nhà phố nhiều hơn. Thị trường đất nền hiện diễn ra khá sôi động tại các quận 2, 9, 7 và Thủ Đức. Tuy nhiên, phân khúc này đang chứng kiến một sự tăng giá nhẹ do tác động từ bảng giá đất mới được áp dụng vào đầu năm 2015.

Theo công ty Savills Việt Nam, trong quý cuối năm 2014 tại TP.HCM có 7 dự án đất nền mới gia nhập thị trường, cung cấp khoảng 810 nền, nâng tổng số 1.800 nền sơ cấp tính đến hết năm 2014, tăng 53%. Trong đó, tổng lượng giao dịch tăng tới 37% theo quý.

Lượng chào bán đất nền trên địa bàn quận 2, 7, 8, 9 và Thủ Đức diễn ra sôi động hơn cả. Riêng tại quận 7, quận 2 có hơn 700 nền được giao dịch. Quý 4-2014, tại khu vực quận 7, dự án Jamona City do Công ty Sacomreal đầu tư ngay trong ngày đầu mở bán cũng đã tiêu thụ hết 48/48 nền đất.

Tại khu vực quận Thủ Đức, dự án Arista Villas do Công ty Đông Sài Gòn đầu tư cũng ghi nhận sự sôi động trong giao dịch với 90 nền được giao dịch thành công trong 6 tháng cuối năm 2014. Không hề kém cạnh, dự án đất nền các tỉnh liền kề TP.HCM cũng đua nhau bung hàng. Sau Bình Dương và Đồng Nai, Long An đang trở thành điểm nóng với một loạt dự án bung ra nhắm chủ yếu vào đối tượng khách hàng là nhà đầu tư Sài Gòn.

Lý giải về “cơn sốt” đất nền biệt thự, ông Khoa cho rằng các dự án đất nền biệt thự có vị trí thuận lợi, môi trường sống tốt đang trở thành tâm điểm của thị trường phía Nam. Hiện nay, nếu nhà đầu tư tính toán kỹ thì sở hữu nhà phố hay đất nền vẫn chiếm ưu thế hơn vì chi phí đầu tư trên mỗi mét vuông hiệu quả hơn so với nhà chung cư. Tuy nhiên, do quỹ đất còn hạn chế nên việc phát triển đất nền không được thuận lợi, ngoại trừ những khu vực mới đô thị hóa tại các vùng ven thì phát triển nhà phố tốt hơn, cơ hội kinh doanh vẫn tốt hơn so với các dự án chung cư.

“Hiện tại Cityland không chạy theo xu hướng phát triển đất nền hay nhà phố để đón đầu cơ hội đang phát triển này, nhưng chúng tôi đang thực hiện chiến lược riêng của mình là tính toán hiệu quả trên từng khu đất để đưa ra giải pháp đầu tư tốt nhất”, ông Khoa nói.

Cũng theo ông Khoa, bảng giá đất năm 2015 tăng mạnh đang tác động lớn thị trường đất nền nhưng vẫn chưa thể hiện một cách rõ rệt vì vấn đề này vẫn còn mới. Tuy nhiên, khi tính toán các khoản tiền sử dụng đất, bảng giá đất năm 2015 vẫn mang yếu tố thị trường, cho nên giá tiền sử dụng đất thực mà doanh nghiệp phải đóng cho cơ quan nhà nước sát thực tế hơn.

Khi được hỏi về việc hiện có rất nhiều nhà đầu tư “bung” dự án nhà phố, đất nền thì liệu thị trường có bội cung hay không, ông Khoa cho rằng thị trường BĐS Việt Nam trước nay luôn có những phản ứng thái quá. Tức là khi thị trường hơi “nóng” thì doanh nghiệp ồ ạt đầu tư tạo nên những cơn sốt, đến khi thị trường khó khăn doanh nghiệp cũng ồ ạt rút lui, điều này dễ tạo nên tâm lý hoang mang cho người tiêu dùng.

“Nếu mọi đối tượng tham gia trên thị trường không đủ tỉnh táo thì dễ tạo nên sự quá đà và sẽ lặp lại tình trạng dư thừa, dự án không triển khai được như trước”, ông Khoa cho biết.

Còn theo ông Nguyễn Mạc Hoài Nam, thị trường tín dụng mở cùng với việc nền kinh tế đang ấm dần lên là động lực chính khiến thị trường bất động sản nói chung và phân khúc đất nền nói riêng ấm theo. Thị trường bất động sản Việt Nam đang đi lên từ đáy của chu kỳ, còn người mua hiện đã khá nhạy bén và nắm bắt rõ nguyên lý hoạt động của thị trường, nên chuyện họ đầu tư vào phân khúc đất nền để đón đầu cơ hội là điều dễ hiểu.

“Trong năm nay, đất nền hay nhà phố đều đang hưởng lợi từ sự phục hồi chung của thị trường. Phân khúc này vẫn có sự giao dịch đều, nhưng do nguồn cung hạn hẹp và phân tán nên vẫn chưa tạo ra được cơn sốt lớn”, ông Nam nhận định.

Theo ông Nam, hiện phân khúc đất nền được chia ra làm hai loại. Thứ nhất là loại dự án chính quy, tức là hội tụ đầy đủ các quy hoạch, báo cáo đánh giá tác động môi trường, các loại phê duyệt thiết kế… Phân khúc này trong thời gian qua đang có sự chuyển biến tăng, tuy chưa nhiều vì cơ bản nhất là các dự án đều nằm xa trung tâm thành phố. Những dự án đất nền đang có sự tăng giá mạnh đều nằm tại những trục đường giao thông thuận tiện như đại lộ Nguyễn Văn Linh, Đồng Văn Cống, các tuyến kết nối cao tốc… Thứ hai, mảng phân lô bán nền, đa phần do người dân tự làm và tự bán, một số đầu nậu nhỏ. Hiện nay loại đất nền này đang tăng giá mạnh, tầm cỡ 1 triệu đồng/m2.

“Việc tăng giá bán nhà hay đất nền một cách vô tội vạ hiện nay sẽ mang lại những tác hại rất lớn cho thị trường. Trước mắt đó là dự án đột ngột tăng giá sẽ bán chậm lại ngay, và thị trường chỉ mới âm ấm lên chứ chưa phải là sốt nên người mua sẽ không chấp nhận cho việc tăng giá này và sẽ quay lưng với dự án”, ông Nam nói.

Tuy nhiên, viêc tăng giá bán cũng đang tạo ra một sự cạnh tranh lớn trên thị trường. So với năm 2007 dự án trên thị trường không nhiều nên khách hàng ít có sự lựa chọn, nay thì hầu như quận-huyện nào cũng có dự án bất động sản, sản phẩm nhà ở rất đa dạng. Nếu dự án này tăng giá mà dự án khác không tắc thì lập tức “nước lại chảy về chỗ trũng”, khách hàng sẽ tìm đến dự án cạnh tranh hơn.

Ông Nam cho rằng những dự án đó có giá tốt và sản phẩm chất lượng, như đáp ứng đủ các điều kiện vị trí đẹp, thuận tiện giao thông, hạ tầng, tiện ích sẽ thu hút nhiều khách mua. Một số dự án bán chạy hàng còn do chủ đầu tư chấp nhận bán với mức giá khá mềm so với mặt bằng chung của thị trường. Năm 2015 thị trường sẽ sôi động hơn khi Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi) có nhiều cải cách có lợi cho cả người mua và người bán. Ngoài phân khúc đất nền, phân khúc căn hộ trung cấp cũng được dự báo sẽ khá thu hút người mua.

Phân khúc đất nền dần 'nhúc nhích'

Phân khúc đất nền dần 'nhúc nhích'

Sau nhiều năm trầm lắng và giá liên tục giảm, phân khúc đất nền đã bắt đầu có những dấu hiệu phục hồi. Tuy vậy, đà phục hồi còn khá mong manh và phụ thuộc vào nhiều yếu tố.

Phóng viên khảo sát tại khu vực Cầu Giấy, Từ Liêm, Hoài Đức (Hà Nội) nơi mà phân khúc đất nền từng bị đẩy giá lên cao chót vót và rồi đóng băng suốt một thời gian dài. Qua đó, chúng tôi ghi nhận được những dấu hiệu tích cực.

Anh Nguyễn Văn Chiến (Dịch Vọng Hậu, Cầu Giấy), một nhà đầu tư bất động sản (BĐS) chia sẻ: “Năm 2005, tôi có mua 3 mảnh đất là đất ruộng chuyển thành đất ở tại khu vực Nam Từ Liêm để chờ giá lên bán lại. Sau đó, thị trường nhà đất xuống giá và im bặt. Khoảng 6 tháng trở lại đây đã có người tìm đến hỏi mua nhưng chưa được giá nên tôi chưa bán. Mức giá hiện là 35 triệu đồng/m2 chưa kèm thủ tục sổ đỏ”.

Còn theo chị Ngô Lan, môi giới cho một công ty BĐS trên địa bàn Hà Nội cho hay, gần đây, thị trường đất chia lô dự án có tiến triển nhưng ở mức bình thường. Nhu cầu tìm mua đất phân khúc dưới 2 tỷ đồng tại khu vực nội và ngoại thành (bán kính khoảng 5 km đổ lại) đã xuất hiện trở lại, chủ yếu là dân ngoại tỉnh mua để xây nhà cho con cái đi học.

Nhìn lại thị trường BĐS thời gian qua, sau thời gian đóng băng 2010 - 2013, những dấu hiệu phục hồi bắt đầu xuất hiện từ cuối năm 2013 và theo suốt năm 2014. Tuy vậy, những giao dịch thành công chủ yếu nằm ở phân khúc nhà chung cư, nhà liền kề. Phân khúc đất nền hầu như vẫn “án binh bất động” do thanh khoản kém. Tuy vậy, nền kinh tế ngày càng phục hồi được coi là lực đẩy giúp phân khúc này có thể ấm dần lên trong năm nay.

Theo Báo cáo thị trường BĐS Hà Nội quý IV-2014 của Công ty Tư vấn BĐS CBRE, phân khúc đất nền Hà Nội mặc dù vẫn khó khăn nhưng thanh khoản đã xuất hiện, đà giảm giá của thị trường không còn. Đất nền tại nhiều khu vực của Hà Nội đã bắt đầu tăng giá như khu vực Từ Liêm tăng 2,5%, Cầu Giấy tăng bình quân 3,8%, Gia Lâm tăng 3,8% và huyện Hoài Đức ghi nhận mức tăng trung bình cao nhất, khoảng 4,9%.

Năm 2014, đất nền biệt thự dự án Lexington Ao Sào (quận Hoàng Mai) tăng cả chục triệu đồng/m2 sau thời gian ngắn mở bán. Trong khi đất nền của các dự án như Gamuda Garden quận Hoàng Mai, Vinhomes Riverside quận Long Biên có thanh khoản tốt với hàng trăm sản phẩm được khách hàng đặt mua.

Ông Mai Huy Tuần, Giám đốc Công ty cổ phần đầu tư thương mại và dịch vụ BĐS VietLand cho hay, tình hình BĐS quý IV-2014 và hai tháng đầu quý I-2015 có sự chuyển biến rõ rệt về lượng mua bán. Giá đất nền tăng từ 5 - 7%. Tùy mỗi khu vực mà giá dao động rất lớn, ví dụ như trung tâm quận Đống Đa, Cầu Giấy nơi cao nhất 300 - 350 triệu đồngm2, thấp nhất 40 - 50 triệu đồng/m2.

 

Các dự án đất nền có giá cao nhưng vẫn hút khách

Tuy bắt đầu manh nha những dấu hiệu phục hồi nhưng so với phân khúc chung cư, nhà liền kề... , phân khúc đất nền tại Hà Nội vẫn yên ắng hơn. Cũng giống thị trường BĐS nói chung, phân khúc đất nền được đánh giá sẽ có nhiều thay đổi tích cực nhờ những chính sách liên quan đến BĐS bắt đầu có hiệu lực.

Cụ thể, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi) có hiệu lực từ ngày 1-7 sẽ mở rộng điều kiện cho Việt kiều và người nước ngoài được sở hữu nhà tại Việt Nam. Điều này không chỉ gỡ khó cho căn hộ cao cấp mà đất nền tại các dự án cũng sẽ được hưởng lợi vì đây là một trong số các phân khúc phù hợp với nhu cầu của người nước ngoài.

Mặt khác, việc Hà Nội mới đây áp dụng khung giá đất mới, cao gấp 2 lần so với khung giá cũ cũng được coi là một nhân tố giúp phân khúc đất nền giao dịch sôi động hơn. Theo ông Nguyễn Văn Nghĩa, Trưởng phòng Kinh doanh Công ty Đầu tư phát triển đô thị và khu công nghiệp Sông Đà, với các dự án đang triển khai, đã nộp tiền sử dụng đất thì việc tăng khung giá đất này không ảnh hưởng, do đó sẽ có lợi thế về giá bán.

Theo chuyên gia kinh tế, TS. Lê Xuân Nghĩa, một yếu tố khác cũng không kém phần quan trọng giúp thị trường BĐS, trong đó có phân khúc đất nền “hồi sinh” là niềm tin nhà đầu tư được cải thiện. Trong bối cảnh thị trường chứng khoán tiềm ẩn nhiều rủi ro, giá vàng giảm, lãi suất huy động ngân hàng giảm, dòng tiền thường tìm đến kênh đầu tư “truyền thống” là BĐS.

Tuy nhiên, đất nền dự án có bán được hay không còn phụ thuộc vào khả năng hoàn thiện dự án của chủ đầu tư. Hiện nay, khách hàng mua đất nền rất thực tế, họ chọn mua đất tại các dự án đã hoàn thiện, có đầy đủ hạ tầng, chứ không mua đất khi dự án vẫn còn trên giấy.

Theo ông Mai Huy Tuần, nếu như các năm 2011 - 2013, có trên 90% người mua đất là để xây nhà ở, 10% còn lại để giữ tiền, thì từ nửa sau 2014 đến nay đã xuất hiện nhiều hơn xu hướng mua đất nền để đầu tư. Các nhà đầu tư đã bắt đầu quay lại với thị trường nhiều hơn sau thời gian dài tìm hiểu.

Ông Tuần cũng đưa ra khuyến cáo, người dân mua đất để đầu tư cần căn cứ vào khoảng cách lô đất so với trung tâm, cũng như mức độ hoàn hiện hạ tầng của dự án. Có như vậy, tính thanh khoản mới cao.