Thị trường đất nền đang "sốt nóng" trở lại?

Sau 5 năm “ngủ đông”, thị trường bất động sản bắt đầu hồi phục trở lại, đặc biệt từ đầu năm đến nay, phân khúc đất nền đang bắt đầu nóng hơn, với số lượng giao dịch ở nhiều dự án tăng mạnh.

Đó là những nhận định của ông Võ Hữu Khoa - Phó Tổng giám đốc kinh doanh Công ty Cityland, và ông Nguyễn Mạc Hoài Nam - Tổng Giám đốc Sàn giao dịch bất động sản Nam Phát vừa đưa ra tại buổi trò chuyện trong chương trình Thế giới Nhà Đất chiều ngày 19-3.

Theo hai chuyên gia này, so với các phân khúc BĐS khác trên thị trường thì đất nền đang được nhiều khách hàng ưu tiên lựa chọn. Một phần vì tâm lý người dân Việt Nam vẫn thích sở hữu một căn nhà riêng biệt hơn là sống trong các dự án chung cư, phần khác thị trường đang ấm lên nên kích thích nhu cầu mua đất nền hoặc nhà phố nhiều hơn. Thị trường đất nền hiện diễn ra khá sôi động tại các quận 2, 9, 7 và Thủ Đức. Tuy nhiên, phân khúc này đang chứng kiến một sự tăng giá nhẹ do tác động từ bảng giá đất mới được áp dụng vào đầu năm 2015.

Theo công ty Savills Việt Nam, trong quý cuối năm 2014 tại TP.HCM có 7 dự án đất nền mới gia nhập thị trường, cung cấp khoảng 810 nền, nâng tổng số 1.800 nền sơ cấp tính đến hết năm 2014, tăng 53%. Trong đó, tổng lượng giao dịch tăng tới 37% theo quý.

Lượng chào bán đất nền trên địa bàn quận 2, 7, 8, 9 và Thủ Đức diễn ra sôi động hơn cả. Riêng tại quận 7, quận 2 có hơn 700 nền được giao dịch. Quý 4-2014, tại khu vực quận 7, dự án Jamona City do Công ty Sacomreal đầu tư ngay trong ngày đầu mở bán cũng đã tiêu thụ hết 48/48 nền đất.

Tại khu vực quận Thủ Đức, dự án Arista Villas do Công ty Đông Sài Gòn đầu tư cũng ghi nhận sự sôi động trong giao dịch với 90 nền được giao dịch thành công trong 6 tháng cuối năm 2014. Không hề kém cạnh, dự án đất nền các tỉnh liền kề TP.HCM cũng đua nhau bung hàng. Sau Bình Dương và Đồng Nai, Long An đang trở thành điểm nóng với một loạt dự án bung ra nhắm chủ yếu vào đối tượng khách hàng là nhà đầu tư Sài Gòn.

Lý giải về “cơn sốt” đất nền biệt thự, ông Khoa cho rằng các dự án đất nền biệt thự có vị trí thuận lợi, môi trường sống tốt đang trở thành tâm điểm của thị trường phía Nam. Hiện nay, nếu nhà đầu tư tính toán kỹ thì sở hữu nhà phố hay đất nền vẫn chiếm ưu thế hơn vì chi phí đầu tư trên mỗi mét vuông hiệu quả hơn so với nhà chung cư. Tuy nhiên, do quỹ đất còn hạn chế nên việc phát triển đất nền không được thuận lợi, ngoại trừ những khu vực mới đô thị hóa tại các vùng ven thì phát triển nhà phố tốt hơn, cơ hội kinh doanh vẫn tốt hơn so với các dự án chung cư.

“Hiện tại Cityland không chạy theo xu hướng phát triển đất nền hay nhà phố để đón đầu cơ hội đang phát triển này, nhưng chúng tôi đang thực hiện chiến lược riêng của mình là tính toán hiệu quả trên từng khu đất để đưa ra giải pháp đầu tư tốt nhất”, ông Khoa nói.

Cũng theo ông Khoa, bảng giá đất năm 2015 tăng mạnh đang tác động lớn thị trường đất nền nhưng vẫn chưa thể hiện một cách rõ rệt vì vấn đề này vẫn còn mới. Tuy nhiên, khi tính toán các khoản tiền sử dụng đất, bảng giá đất năm 2015 vẫn mang yếu tố thị trường, cho nên giá tiền sử dụng đất thực mà doanh nghiệp phải đóng cho cơ quan nhà nước sát thực tế hơn.

Khi được hỏi về việc hiện có rất nhiều nhà đầu tư “bung” dự án nhà phố, đất nền thì liệu thị trường có bội cung hay không, ông Khoa cho rằng thị trường BĐS Việt Nam trước nay luôn có những phản ứng thái quá. Tức là khi thị trường hơi “nóng” thì doanh nghiệp ồ ạt đầu tư tạo nên những cơn sốt, đến khi thị trường khó khăn doanh nghiệp cũng ồ ạt rút lui, điều này dễ tạo nên tâm lý hoang mang cho người tiêu dùng.

“Nếu mọi đối tượng tham gia trên thị trường không đủ tỉnh táo thì dễ tạo nên sự quá đà và sẽ lặp lại tình trạng dư thừa, dự án không triển khai được như trước”, ông Khoa cho biết.

Còn theo ông Nguyễn Mạc Hoài Nam, thị trường tín dụng mở cùng với việc nền kinh tế đang ấm dần lên là động lực chính khiến thị trường bất động sản nói chung và phân khúc đất nền nói riêng ấm theo. Thị trường bất động sản Việt Nam đang đi lên từ đáy của chu kỳ, còn người mua hiện đã khá nhạy bén và nắm bắt rõ nguyên lý hoạt động của thị trường, nên chuyện họ đầu tư vào phân khúc đất nền để đón đầu cơ hội là điều dễ hiểu.

“Trong năm nay, đất nền hay nhà phố đều đang hưởng lợi từ sự phục hồi chung của thị trường. Phân khúc này vẫn có sự giao dịch đều, nhưng do nguồn cung hạn hẹp và phân tán nên vẫn chưa tạo ra được cơn sốt lớn”, ông Nam nhận định.

Theo ông Nam, hiện phân khúc đất nền được chia ra làm hai loại. Thứ nhất là loại dự án chính quy, tức là hội tụ đầy đủ các quy hoạch, báo cáo đánh giá tác động môi trường, các loại phê duyệt thiết kế… Phân khúc này trong thời gian qua đang có sự chuyển biến tăng, tuy chưa nhiều vì cơ bản nhất là các dự án đều nằm xa trung tâm thành phố. Những dự án đất nền đang có sự tăng giá mạnh đều nằm tại những trục đường giao thông thuận tiện như đại lộ Nguyễn Văn Linh, Đồng Văn Cống, các tuyến kết nối cao tốc… Thứ hai, mảng phân lô bán nền, đa phần do người dân tự làm và tự bán, một số đầu nậu nhỏ. Hiện nay loại đất nền này đang tăng giá mạnh, tầm cỡ 1 triệu đồng/m2.

“Việc tăng giá bán nhà hay đất nền một cách vô tội vạ hiện nay sẽ mang lại những tác hại rất lớn cho thị trường. Trước mắt đó là dự án đột ngột tăng giá sẽ bán chậm lại ngay, và thị trường chỉ mới âm ấm lên chứ chưa phải là sốt nên người mua sẽ không chấp nhận cho việc tăng giá này và sẽ quay lưng với dự án”, ông Nam nói.

Tuy nhiên, viêc tăng giá bán cũng đang tạo ra một sự cạnh tranh lớn trên thị trường. So với năm 2007 dự án trên thị trường không nhiều nên khách hàng ít có sự lựa chọn, nay thì hầu như quận-huyện nào cũng có dự án bất động sản, sản phẩm nhà ở rất đa dạng. Nếu dự án này tăng giá mà dự án khác không tắc thì lập tức “nước lại chảy về chỗ trũng”, khách hàng sẽ tìm đến dự án cạnh tranh hơn.

Ông Nam cho rằng những dự án đó có giá tốt và sản phẩm chất lượng, như đáp ứng đủ các điều kiện vị trí đẹp, thuận tiện giao thông, hạ tầng, tiện ích sẽ thu hút nhiều khách mua. Một số dự án bán chạy hàng còn do chủ đầu tư chấp nhận bán với mức giá khá mềm so với mặt bằng chung của thị trường. Năm 2015 thị trường sẽ sôi động hơn khi Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi) có nhiều cải cách có lợi cho cả người mua và người bán. Ngoài phân khúc đất nền, phân khúc căn hộ trung cấp cũng được dự báo sẽ khá thu hút người mua.